原创安家河西02-02 02:28
作者:梦露

摘要: 3年后能涨到6万/㎡吗?

河西南买房故事

前两天,西妹下班打车回家遇到一位河西南业主,一路上他和我讲述了他买入河西南的故事。


一、把握机会,高点卖房

原先他们一家人住在板桥的金地自在城,但由于孩子2017年9月就要开始上小学了,考虑再三,以2.6万/㎡的价格将金地自在城的房子卖掉,2.6万/㎡价格是板桥二手房价格高点。


二、学区需求,立马上车

他们家对于学区的需求是比较迫切的,新房自然是不考虑了,于是在2017年1月份以4.3万/㎡的价格买入了河西南五矿崇文金城105㎡复式二手房。(五矿崇文金城学区为南外小学和南外中学)

在讲述他买河西南故事的时候他表现的很是激动,一方面是孩子上学问题得到了解决,另一方面是他之前了解到五矿崇文金城成交价已经达到5.3万/㎡了,现在还赚了1万/㎡,很是兴奋。

在新房供不应求的情况下,不少意向购房者开始转向二手房市场,但河西南二手房价格倒挂基本超1万/㎡,有些单价甚至超5万/㎡,现在买入值吗?这是不少购房者们困惑的问题,今天西妹将为您解答。



看点

01

河西南6盘二手房最新挂牌价、成交价曝光

目前河西南已有6家楼盘交付,二手房也已经陆续有成交。


河西南6盘最新挂牌价和成交价▼▼

1、佳兆业城市广场

【最新报价】目前,佳兆业城市广场的二手房源比较少,5-5.3万元/㎡

87㎡三房单价5.17-5.28万/㎡,124㎡四房单价5.5万/㎡

【最新成交价】4.95万元/㎡


2、五矿崇文金城

【最新报价】4.9-5.3万元/㎡

【最新成交价】5.09-5.45万元/㎡

截至目前,成交单价最高的一套是94㎡的复式房源,单价5.45万/㎡


3、升龙天汇

【最新报价】4.3-5万元/㎡

【最新成交价】4.76万元/㎡


4、海峡城

【最新报价】3.8-4.4万元/㎡

【最新成交价】3.96-4.4万元/㎡

海峡城成交数量最多,且成交单价已全面4万!

 

5、正荣润峯

【最新报价】5-5.5万元/㎡

【最新成交价】5.07万元/㎡


6、招商雍和府

【最新报价】4.8-5.1万元/㎡

看点

02

买入河西南二手房后,限售三年最起码上涨1万/㎡才保本

纵观整个南京市场,河西南的二手房价格位于高点,而且还有三年限售加码,三年后要卖多少才能保本呢?


假设河西南一套100㎡二手房成交价为5万/㎡,满两年。


房屋成交价:500万

税费:

契税(以家庭唯一住房来算):7.5万

增值税满两年免征

个税:5万

中介费(以2.4%来计算):12万

其他费用:约200元

房屋成交总价:524.5万


首付3成购入河西南压力太大,故以首付5成计算:

房屋成交价500万,首付5成250万,贷款250万,贷款30年,按照银行利率上浮10%来计算:

还款3年,按照等额本息来算,3年共归还50.4万。


如果250万的首付不买房,按正常老百姓理财可以达到的每年7%收益,3年期间理财机会成本也有52.5万左右。


3年来的还款金额,按正常老百姓理财可以达到的每年7%收益,期间理财机会成本也有7万左右。


以此算出,3年后,房屋总价需达到635万,总价上涨110万,均价达到6.35万/㎡才能保本。

看点

03

未来河西南二手房能达到6万/㎡么?

从规划上来看,河西南有实力稳坐南京第一板块的位置,价格上将是南京第一梯队。


从2018年即将上市的新盘来看,3.7万/㎡的金茂府和4.5万/㎡的葛洲坝南京中国府都将于2018年上市,此前网传的价格高达7万/㎡。


河西南二手房价格正处于全面破5阶段,3年内能否突破6万/㎡,一方面看新房价格带动另一方面各项利好的落实情况,能否突破还得打个大大的问号?

河西南规划利好与新盘情况:



河西南范围与定位


河西新城南部地区位于南京主城西南,北至江山大街,南至秦淮新河,东临南河,西临夹江,总面积约14.19平方公里。


先后开展了河西南部控制性详细规划修编及河西整体城市设计、低碳生态智慧城核心示范区城市设计、青奥轴线城市设计、鱼嘴鱼背地区城市设计、南部总部经济集聚区地块城市设计、江东南路中轴线两侧地块等城市设计工作。

河西南三大重点区域


鱼嘴城市设计

鱼嘴地区核心区位于南京市河西新城区南部最西端,南起秦淮新河,北至长江,东至红河路两侧用地,并延伸至天保街以西头观河两侧的公共用地。

规划面积为116.2公顷,总建设开发容量约为320万平方米,毛容积率2.7。包含了高端商务办公、金融业、服务业及城市公园等功能板块。

鱼嘴地区核心区建设以高密度的河西CBD旗舰地区、个性鲜明的城市标志区、自然与人文互动的公共环境及绿色交通示范区为目标,将打造成为世界级的滨水区域。

鱼背地块城市设计

华侨城欢乐滨江,将打造集休闲娱乐、商业办公、旅游等为一体的滨水城市综合动能区;

青奥村地区整体规划与城市设计

青奥村一直备受关注,河西进入飞速发展便是因为青奥会的举办。去年有传青奥村即将上市售卖,引得一片骚动,但至今仍未有消息。

河西南最全配套


河西南6条轨道交通

①、宁和城际一期

最新动态:已开通

河西南站点:永初路站、平良大街站、吴侯街站、高庙路站


②、地铁7号线

最新动态:全面开工建设。

河西南站点:中和街站、螺塘街站


③、地铁2号线西延线

最新动态:计划2020年建成。

河西南站点:油坊桥站至鱼嘴地区,设4座车站。


④、9号线南延

最新动态:待定

河西南站点:黄河路站、淮河路站、运河路站、保双街站和鱼嘴站


⑤、河西有轨电车1号线(运营)

河西南站点:友谊街、平良大街、吴侯街、龙王大街、天保街、保双街、保双街东、秦新路


⑥、有轨电车2号线

最新动态:启动前期工作

河西南站点:穿越河西南部到鱼嘴地区

CBD三期、四大商业综合体

河西CBD三期为河西南重点地块

四大商业综合体

①、金地中心:在建,预计2019年建成投入使用。

②、正荣财富中心:在建,预计2020年建成投入使用。

③、3号城市综合体:启动挂牌

④、4号城市综合体


南外河西教育集团,河西南共18所学校

河西南整体规划有18所学校和23所幼儿园,其中最受关注的便是引入的名校资源——南外河西教育集团,其中公办有南外河西小学、南外河西初中,民办则有南外青奥村小学、南京河西外国语学校。


儿童医院、国际医院强强联手

1、南京儿童医院河西院区

今年4月份,包括急诊在内的所有病区都将搬至河西院区,包括:日间手术病区、骨科、普外科、综合内科、感染性疾病科、泌尿外科、眼科、烧伤整形科、心内科、心胸外科。


2、河西国际医院

地址:位于江东南路与友谊街交界处(河西儿童医院旁);

规模:该项目总投资15亿元,总用地面积约2.2万平方米,总建筑规模约9.9万平方米;

床位:规划总床位350—500张;

建成时间:预计2018年12月建成使用。


未来河西南豪宅遍地


  • 2016年1月15日,正荣拿下河西南部G64地块,楼面价10774元/㎡,案名为正荣紫阙滨江。2018年计划上市。

  • 2016年5月13日,葛洲坝拿下河西南部G14地块,楼面价45213元/㎡,案名为葛洲坝南京中国府。2018年计划上市。

  • 2016年5月13日,电建金茂拿下河西南部G12、G13两幅地块,楼面价分别为37027元/㎡,36890元/㎡,案名为金茂府。2018年计划上市。

  • 2017年2月14日,金茂以总价73.4亿拿下鱼嘴G97地块。

河西南二手房短板:

1、南外学区后期将有调整,无学区加持小区二手房价格能否维稳还是个问题

2、大批业主入住,星八客聚集区拥堵成日常?

3、河西南交付小区日益增多,二手房数量猛增,对于二手房价格来说可不是什么好事

4、前期河西南打造的房源都是小户型偏首改定位,称不上豪宅价格能买到6万/㎡吗?


关于置业河西南的一些建议:

①、购房需求没那么迫切的完全可以等一等河西南新房

②、急需学区的,可考虑佳兆业城市广场和五矿崇文金城的二手房

③、自住需求的,随时可以买

④、投资需求的,买不到新房可考虑其他区域新房,例如鼓楼滨江、南站等地

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